Los propietarios de inmuebles en Nueva York tienen la responsabilidad legal de mantener instalaciones razonablemente seguras para visitantes, clientes, inquilinos e invitados. Si bien muchas personas piensan que la Ley de Estadounidenses con Discapacidades (ADA, por sus siglas en inglés) es principalmente una ley de derechos civiles diseñada para prevenir la discriminación, el cumplimiento de la ADA también puede tener un efecto significativo en los casos de lesiones personales.
Si una persona resulta herida debida a una barrera de accesibilidad creó una condición peligrosa, es probable que las personas se pregunten: ¿Se podrá demandar al propietario de un inmueble por infracciones ADA?”. De primera mano, hay que decir que una infracción no hace automáticamente que el propietario sea responsable de una lesión, la evidencia de incumplimiento puede desempeñar un papel importante para establecer la negligencia y respaldar un caso de responsabilidad civil de los locales (premises liability).
Comprender la relación entre la responsabilidad del propietario en cuanto al cumplimiento de la ADA y la negligencia es crucial si planea buscar una compensación por sus lesiones mediante la presentación de una demanda por lesiones personales.
¿En qué consiste la responsabilidad del propietario respecto al cumplimiento de la ADA?
La Ley de Estadounidenses con Discapacidades exige que casi todas las empresas y alojamientos públicos proporcionen igualdad de acceso a las personas con discapacidad. Establece normas de accesibilidad para diferentes aspectos de una propiedad. Algunos de esos elementos son:
- Áreas de estacionamiento.
- Entradas y salidas.
- Rampas para sillas de ruedas.
- Aceras y pasillos.
- Puertas.
- Ascensores.
- Baños.
- Rutas accesibles.
- Señalización.
Los propietarios de inmuebles, arrendadores, operadores comerciales y administradores de propiedades pueden tener responsabilidades relacionadas con la accesibilidad según las circunstancias y los términos de cualquier contrato de alquiler. El incumplimiento de estos requisitos puede exponerlos a acciones de cumplimiento normativo, demandas por accesibilidad y, en algunos casos, demandas por lesiones personales.
Infracciones comunes de la ADA que conducen a demandas por lesiones
Si bien ya hablamos de las ADA, hay que también tomar en cuenta aquellos elementos o situaciones que pueden provocar demandas por lesiones. A continuación, algunas de esas fallas comunes que pueden terminar en las mismas:
- Rampas para sillas de ruedas rotas, inseguras o que no cumplen con las normas.
- Barandillas y pasamanos faltantes o inseguros.
- Entradas inaccesibles.
- Áreas de estacionamiento peligrosas e inaccesibles.
- Rampas de acera inadecuadas.
- Pasillos irregulares e inaccesibles.
- Baños inaccesibles.
- Infracciones de accesibilidad en ascensores.
Estas condiciones no solo pueden afectar a las personas con discapacidad, sino también a visitantes de edad avanzada, padres con carritos de bebés, personal de reparto y al público en general.
Cómo funciona la presentación de una demanda por lesiones debido al incumplimiento de la ADA
La ADA es una ley federal de derechos civiles; por lo tanto, si usted presenta una demanda contra una empresa estrictamente bajo las normativas del Título III en un tribunal de distrito federal, los recursos disponibles son estructuralmente limitados. Por supuesto, un juez federal puede ordenar al propietario que elimine la barrera física, haga que la instalación sea accesible y pague sus honorarios legales. Sin embargo, esta vía no proporciona daños monetarios por dolor, sufrimiento o pérdida de ingresos.
Debido a que existen limitaciones federales, es necesario acudir a un abogado experto en lesiones por la ADA en Nueva York. Lo que ayuda es que, cuando un propietario no cumple con la ADA y ese incumplimiento resulta en una lesión física, la infracción de la ley federal sirve como evidencia independiente y objetiva de negligencia.
¿Una infracción de la ADA establece automáticamente la responsabilidad?
Un concepto erróneo común es que cualquier infracción de la ADA hace automáticamente que el propietario de un inmueble sea legalmente responsable de una lesión. La verdad es que los tribunales de Nueva York no analizan los casos de esa manera, porque al presentar una demanda por responsabilidad de los locales por lesiones personales, usted debe probar la negligencia, lo que requiere establecer los siguientes elementos:
- El propietario del inmueble tenía un deber de cuidado.
- Existía una condición peligrosa.
- El propietario sabía o debería haber sabido acerca de la condición.
- El propietario no solucionó el peligro.
- La condición peligrosa causó la lesión.
Tenga en cuenta que, si bien una infracción de la ADA puede aportar pruebas de que existía una condición peligrosa, por lo general es solo una pieza del análisis general de negligencia.
Cómo el incumplimiento de la ADA afecta las demandas por responsabilidad de los locales
La ley de responsabilidad de los locales de Nueva York rige las lesiones que ocurren debido a condiciones peligrosas en una propiedad. Según esta ley, la mayoría de los propietarios tienen el deber de mantener sus instalaciones en condiciones razonablemente seguras, y esta obligación se extiende a clientes, visitantes, inquilinos y otras personas legalmente presentes en la propiedad.
Entre las compensaciones más comunes que se buscan tras demanda, es cuando ocurren hechos como:
- Resbalones y caídas.
- Tropezones y caídas.
- Accidentes en sillas de ruedas.
- Caídas desde rampas.
- Accidentes en estacionamientos.
- Lesiones causadas por entradas inaccesibles.
- Lesiones relacionadas con ascensores.
Cuando los tribunales examinan la responsabilidad del propietario por infracciones de la ADA, la pregunta clave suele ser si el propietario actuó de manera razonable al inspeccionar y mantener la propiedad.
¿Quién es responsable del cumplimiento de la ADA: el propietario o el inquilino?
Cuando se sufre una lesión en una propiedad que un negocio alquila a un tercero, puede parecer difícil determinar quién tiene realmente la culpa: el propietario (landlord) que posee el inmueble o el inquilino comercial que opera el espacio (como un restaurante, un supermercado o un consultorio médico).
La responsabilidad del propietario (landlord)
Si existe un defecto estructural en el exterior de una propiedad o en las áreas comunes —como un estacionamiento sin mantenimiento, una rampa de entrada mal nivelada o escalones rotos que conducen a un establecimiento—, el dueño del edificio suele ser el responsable. En Nueva York, un propietario no puede eludir su responsabilidad alegando que no sabía que su edificio violaba el código federal, ya que tiene el deber indelegable de mantener sus instalaciones razonablemente seguras.
La responsabilidad del inquilino comercial
El negocio que opera dentro de un espacio es responsable simultáneamente de las barreras que se encuentran bajo su control inmediato. Por ejemplo, si un restaurante coloca las mesas de comedor demasiado juntas, bloqueando un pasillo accesible, o no repara una barra de apoyo floja dentro de un baño, es posible responsabilizar al inquilino por una caída resultante.
¿Qué pasa con los contratistas y las empresas de administración de propiedades?
En algunos casos, puede ser posible responsabilizar por las lesiones causadas por el incumplimiento de la ADA a los contratistas que diseñan, construyen o reparan incorrectamente las características de accesibilidad. En otros casos, cuando las empresas de administración supervisan las inspecciones, reparaciones y el mantenimiento, también pueden compartir la responsabilidad por las condiciones peligrosas.
Cuando las infracciones de la ADA fortalecen una demanda por lesiones personales
Para hacer entender la situación se presenta un posible caso que es habitual en Nueva York:
Un negocio instala una rampa para sillas de ruedas en un local, pero este se encuentra mas empinado de lo que dictan las normas ADA. Al utilizar dicha rampa, una persona en esas condiciones sufre una caída y sufre lesiones graves. ¿Quién sería el culpable?
Podría ser sancionado el dueño del edificio o propiedad por haber creado o fabricado un lugar con condiciones inestables para las personas en silla de rueda.
En las demandas por lesiones debido al incumplimiento de la ADA, las normas de accesibilidad a menudo proporcionan un punto de referencia útil con el cual un tribunal puede evaluar la seguridad de una propiedad.
Cómo demostrar que el incumplimiento de la ADA causó una lesión
Una demanda exitosa por responsabilidad de los locales generalmente requiere algo más que demostrar la existencia de una infracción de la ADA. Esto se debe a que la persona lesionada debe establecer una conexión directa entre la infracción y el accidente. Ejemplos comunes incluyen:
- Una rampa empinada provoca un accidente en silla de ruedas.
- La falta de pasamanos contribuye a una caída.
- Un pavimento irregular causa una lesión por tropezón y caída.
- Un área de estacionamiento peligrosa conduce a un accidente relacionado con la movilidad.
Ganar un caso requiere aportar pruebas adecuadas, las cuales pueden presentarse en forma de:
- Fotografías.
- Imágenes de cámaras de seguridad o circuito cerrado de televisión (CCTV).
- Registros de mantenimiento.
- Informes de inspección.
- Declaraciones de testigos.
- Testimonios de expertos.
- Registros médicos.
El papel de la negligencia contributiva
Nueva York sigue el sistema de negligencia contributiva, lo que significa que las personas lesionadas pueden solicitar una indemnización incluso si comparten cierta responsabilidad en un accidente. Por ejemplo, un demandante puede argumentar que un visitante no prestó atención a una condición obvia. Incluso si un tribunal asigna una culpa parcial a la persona lesionada, es posible que aún se le concedan daños y perjuicios. En este caso, si usted tiene un 20% de culpa, la compensación que recibiría se reduce en un 20%.
Compensación disponible en casos de lesiones relacionados con la ADA
Si ha sufrido lesiones debido a barreras de accesibilidad peligrosas, es posible que pueda recuperar una indemnización por pérdidas económicas y no económicas. La compensación potencial puede cubrir:
- Tratamiento de emergencia.
- Facturas hospitalarias.
- Cirugías.
- Fisioterapia.
- Rehabilitación.
- Medicamentos recetados.
- Pérdida de ingresos.
- Angustia emocional.
Lo que los propietarios pueden hacer para reducir los riesgos de responsabilidad
Prevenir accidentes suele ser mucho menos costoso que defender una demanda por responsabilidad de los locales, y los propietarios pueden reducir el riesgo implementando algunas medidas sencillas.
- Realizar auditorías de accesibilidad periódicas.
- Inspeccionar rampas y pasillos.
- Reparar las superficies dañadas con prontitud.
- Dar mantenimiento a los pasamanos.
- Garantizar el cumplimiento del estacionamiento accesible.
- Eliminar los obstáculos de las rutas accesibles.
- Capacitar a los empleados para identificar peligros.
- Mantener registros detallados de mantenimiento.
Conclusión
Dando respuesta a la pregunta que nos ha traído hasta acá, sí, se puede decir que en muchos casos los propietarios de inmuebles pueden ser responsables de lesiones provocadas por el incumplimiento de la ADA. Aunque una infracción no determina automáticamente la negligencia, las fallas de accesibilidad —como rampas defectuosas o pasillos irregulares— sirven como evidencia clave para respaldar demandas por lesiones personales.
Debido a que los propietarios suelen contar con equipos legales sólidos y estos casos pueden volverse complejos, lo más recomendable es consultar a un abogado especializado en Nueva York lo antes posible para evaluar su situación y definir la mejor estrategia.